Какой вычет положен при продаже квартиры

В каких случаях оформляется вычет

При реализации объекта недвижимости лицо, получившее доход, обязано уплатить НДФЛ по ставке 13%. При соблюдении определенных условий допускается уменьшение налогооблагаемой базы. Основания для получения имущественного налогового вычета при продаже квартиры следующие:

• продавец недвижимости является налоговым резидентом;
• право собственности оформлено меньше трех лет назад, если жилье получено по наследству (договору дарения);
• собственность получена по программе приватизации;
• право собственности возникло меньше пяти лет назад при приобретении жилья иным способом.

Расчет

Размер имущественного вычета при продаже квартиры в 2021 году составляет один миллион руб. (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Пример. Александр в 2021 г. продает квартиру за 6 млн руб. Собственность оформлена в 2019 г., жилье куплено за 4 млн руб. Размер налога к уплате составит:

(6 000 000 - 1 000 000) × 13% = 650 000 р.

Однако Александр вправе поступить другим способом: уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов на покупку этого жилья. Если у него на руках имеется договор купли-продажи или договор долевого участия и документы об оплате, то размер налога составит:

(6 000 000 - 4 000 000) × 13% = 260 000 руб.

Если квартира, находящаяся в долевой собственности, продается как единый объект, то сумма 1 млн руб. распределяется пропорционально долям (письмо ФНС РФ от 25.07.2013 № ЕД-4-3/[email protected]). Что касается имущественного вычета при продаже долей в квартире по отдельности, то полную сумму вычета вправе использовать каждый из собственников.

Пример расчета вычета НДФЛ при продаже квартиры (две доли):

• продажная стоимость объекта — 3 000 000 р.;
• собственников двое.

Таким образом, каждый вправе уменьшить базу по НДФЛ на 500 000 р. и оплатить НДФЛ, рассчитанный по формуле:

(3 000 000 / 2 - 500 000) × 13% = 130 000 р.

Как действует налоговый вычет при продаже недвижимости

При отчуждении объектов недвижимости, полученных по программе реновации, налогооблагаемая база уменьшается на общих основаниях. По выбору налогоплательщика, сумма НДФЛ уменьшается на 1 000 000 р. или на стоимость приобретения прежнего либо нового жилья. Минимальный срок владения рассчитывается с момента приобретения объекта недвижимости, который передается государству по программе реновации.

Если после применения льготы налог к уплате отсутствует, заполнять 3-НДФЛ все равно придется. Срок сдачи отчета — не позднее 30 апреля следующего года. При реализации объектов недвижимости заполняется приложение 6. Вот примерный образец:

Какие нужны документы

К декларации следует приложить:

• выписку из ЕГРН;
• копию договора купли-продажи;
• копии документов, подтверждающих оплату;
• паспорт;
• копию акта приема-передачи объекта;
• справку 2-НДФЛ с места работы.

Как получить вычет

Пошаговый алгоритм получения льготы:

1. Соберите документы, подтверждающие факт реализации квартиры или иного объекта недвижимости.
2. Получите справку 2-НДФЛ в бухгалтерии по месту работы.
3. Заполните и подайте декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства с заявленной суммой вычета.
4. Уплатите налог, рассчитанный в сданной декларации.

Когда доход с продажи квартиры не облагается НДФЛ

От налогообложения освобождены лица, продавшие жилье при минимальном сроке владения 3 года, если:

• нет других объектов недвижимости в собственности;
• новое жилье приобретено за 90 дней до продажи старого.

Во всех остальных случаях минимальный срок владения составляет пять лет. По истечении этого периода налог не взимается, а доходы декларированию не подлежат.

Кроме того, если жилье продано дешевле кадастровой стоимости, то налоговая база рассчитывается как кадастровая стоимость объекта, скорректированная на коэффициент 0,7 (письмо Минфина от 24.11.2020 № 03-04-05/102254).