Минимальная доля в квартире: для продажи, прописки и проживания
Минимальная доля в квартире — это новое ограничение для сделок по отчуждению недвижимости. На образование долей в силу закона оно не распространяется. Разбираемся в вопросе.
В соответствии со статьей 244 ГК РФ любое имущество может принадлежать нескольким лицам одновременно. Закон не оговаривает, до какого предела его разрешено делить на части. Исключение составила жилая недвижимость. С 2022 года стал актуальным вопрос, какую минимальную долю можно выделить в квартире, что обусловлено поправками к Жилищному кодексу.
Что такое минимальная доля квартиры
В соответствии со статьей 245 ГК РФ размер частей, причитающихся долевым собственникам, определяется законом или договором. Выражаются они обыкновенными правильными дробями (1/2, 3/8, 11/95), а в сумме дают единицу — аналог целого объекта.
Для принудительного лишения владельца его имущества требуется соблюдение условий:
- незначительность принадлежащей ему части;
- невозможность ее выдела в натуре;
- отсутствие у миноритарного собственника заинтересованности в ее использовании.
Но закон не уточняет количественные критерии незначительности. Когда встал вопрос, какова минимальная доля собственности квартиры, решено выражать ее через площадь. Теперь это 6 кв. м.
Какие НПА регулируют размер минимальной доли
Новшество пришло из статьи 2 Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ. Она ввела поправку к статье 30 ЖК РФ в виде части 1.1. Она запретила собственнику совершать волевые действия, в результате которых площадь принадлежащей ему и другим совладельцам жилой недвижимости станет менее 6 кв. м.
Фактически здесь подразумевается минимальная доля комнаты, которую можно подарить, продать, выменять или передать иным способом по желанию владельца.
Ограничение не распространяется на долевую собственность, возникающую в силу закона:
- наследование;
- раздел имущества супругов;
- выделение детских частей в объекте, купленном за материнский капитал.
Эксперты КонсультантПлюс разобрали, какой порядок налогообложения НДФЛ доходов, полученных несовершеннолетним ребенком от продажи доли в квартире. Используйте эти инструкции бесплатно.
Какую минимальную долю в квартире можно продать
Правовое значение имеет суть сделки.
Вариант первый
Карл Клубтэкаев унаследовал от бабушки 1/8 в праве собственности на квартиру общей площадью 36 кв. м. Фактически в его владении оказалось 4,5 кв. м, что меньше установленного предела. Поскольку раздел осуществлялся в силу закона, ограничения в такой ситуации не действуют.
Вариант второй
Кларе Клубтэкаевой принадлежит квартира площадью 30 кв. м. Ей потребовались деньги, и она решила продать 1/10 часть недвижимости. Такая сделка уже не пройдет, поскольку в результате образуется микродоля. Поправка к статье 30 ЖК РФ направлена на недопущение их образования.
Какую минимальную долю в квартире можно подарить
Рассуждаем аналогично. Это сделка с отчуждением. Важно отследить, чтобы в результате не образовывалась микродоля, на которую приходится менее 6 кв. м.
От комнаты площадью 12 кв. м нельзя подарить 1/3, тогда как от 600-метрового особняка разрешается оторвать 1/100.
Минимальная доля в квартире для регистрации
Поправки к законодательству касаются гражданско-правовых сделок: важен минимальный размер доли при продаже, дарении, мене. Регистрация по месту жительства — это публично правовая обязанность гражданина, вытекающая из статьи 3 закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1. Он либо встает на учет, либо привлекается к административной ответственности. Никакой сделки здесь нет, поэтому на статью 30 ЖК РФ в данной ситуации мы не ориентируемся.
Вопрос, какая минимальная доля в квартире для прописки, актуален для недвижимости, занимаемой по договору социального найма. Здесь учитываются два показателя, устанавливаемые статьей 50 ЖК РФ:
- норма предоставления — минимально возможный размер жилья при его передаче;
- учетная норма — минимальный показатель обеспеченности жильем, не превышающий норму предоставления.
Если после регистрации очередного члена семьи на человека приходится менее учетной нормы, то во вселении его откажут. Конкретные цифры устанавливаются органами местного самоуправления.
Минимальная доля в квартире для проживания
Поскольку проживание без регистрации — это административное правонарушение, ориентируемся на предыдущий раздел. Признаем, что на практике в одном помещении нередко обитает больше людей, чем прописано. Но для соблюдения закона настоятельно рекомендуем придерживаться учетной нормы.
Обсуждается возможность введения закона, который запретит регистрировать людей по месту жительства, если в результате на каждого приходится менее 6 кв. м. Поправки к статье 30 ЖК РФ рассматриваются как база для этой меры борьбы с «резиновыми квартирами».
