Права и обязанности старшего по дому в многоквартирном доме

Совет МКД и старший по дому

Основной источник жилищного права в РФ — это Жилищный кодекс. Кодифицированный нормативный акт регулирует отношения, возникающие в связи с собственностью, правами граждан и их представительных органов. Деятельность советов жильцов, права, обязанности и зарплата старшего по дому, жилищные комиссии и пр. — все это описано в ЖК.

Законодательство защищает права граждан на общественный надзор в сфере ЖКХ. Основные виды действующих коллективных субъектов такого контроля на уровне собственников:

• советы многоквартирных домов (советы МКД);
• товарищества собственников жилья (ТСЖ).

Деятельность советов МКД, права и обязанности старшего по подъезду (по дому) регулируются не только кодексом, но и законами:

• ЖК РФ, ч. 8 ст. 20 предоставляет советам право осуществлять общественный жилищный контроль;
• 212-ФЗ и 131-ФЗ конкретизируют общий перечень прав инициативных граждан и советов.

Общие полномочия и обязанности старшего по подъезду в многоквартирном доме (законодательно верная формулировка, председателя совета) в качестве представителя общественного контроля дополнительно сформулированы 212-ФЗ:

• общественный надзор в ЖКХ;
• организация мероприятий, направленных на осуществление общественного надзора, и участие в них;
• выполнение запросов в любые органы власти, независимо от их уровня, организации сферы ЖКХ;
• посещение исполнительных органов власти и компаний ЖКХ;
• информирование СМИ и контролирующих органов о результатах проведенного контроля;
• инициирование прокурорских и других ведомственных контрольных и надзорных проверок;
• обращение в суд для защиты интересов собственников жилья;
• использование прочих прав, предоставленных законодательством.

Представителем низового уровня общественного контроля являются старшие по дому (в больших домах иногда и старшие по подъезду, но у них полномочия уже председателя).

Справка. Совет многоквартирного дома создается, если в нем не создано ТСЖ или иная (специализированная) форма кооперации собственников жилья. Деятельности совета посвящена статья 161.1 ЖК. Она фиксирует, что входит в обязанности домкома, и порядок его формирования на общем собрании жильцов.

Председатель дома избирается из числа собственников, старших по подъезду — п. 6 ст. 161.1 ЖК. Основные функции:

• руководство текущей деятельностью представительного общественного органа собственников МКД;
• отчетность собрания собственников.

Права и обязанности председателя многоквартирного дома регламентируются кодексом и законодательными актами региональных и муниципальных образований. Как правило, на уровне региона утверждается типовое положение о совете МКД. На практике нормы отдельных регионов имеют особенности. Общие положения, регламентирующие деятельность советов, зафиксированы в пп. 1-5 ст. 161.1.

Что входит в обязанности председателя совета дома

Порядок избрания старшего по дому описан в п. 6 ст. 161.1 ЖК. Пункты 7 и 8 описывают, в чем заключаются обязанности старшего по дому, способ делегирования полномочий:

• ведение переговоров об условиях заключения договоров с УК;
• информирование членов совета и общего собрания об условиях обслуживания;
• заключение договоров об обслуживании на основе доверенности или без нее (в зависимости от предоставленных полномочий);
• осуществление контроля за деятельностью обслуживающего УК;
• представление собственников в суде на основе доверенности по делам по управлению и предоставлению коммунальных услуг.

Старший по дому выполняет ряд сопутствующих работ:

• контроль качества отдельных услуг (уборки лестниц и территории, уборки и работы лифтов);
• оценка соблюдения санитарных норм и норм ТБ;
• организация плановых и экстренных ремонтных мероприятий;
• хранение ключей, общедомовой собственности;
• взаимодействие с правоохранительными органами и органами надзора;
• ведение основной документации и отчетности;
• прочие оперативные обязанности.

Описание обязанностей председателя многоквартирного дома являются частью (отдельным разделом) положения о совете МКД.

Совместным Приказом Минкомсвязи России № 74, Минстроя России № 114 от 29.02.2016 введены дополнительные обязанности (раздел 15 приказа). Председатель в системе ГИС ЖКХ обязан разместить информацию о себе, членах совещательного органа, вознаграждении (если оно принято), отчет о работе.

Полный перечень вводимых данных:

Получает ли старший по дому зарплату

Жилищное законодательство и другие нормативные акты не содержат запретов на оплату общественной работы старшего по дому. Одновременно условие оплаты не является обязательным.

Иногда вместо денежного вознаграждения предоставляются дополнительные льготы и привилегии, вариант поощрения утверждает общее собрание собственников.

Источник и величина выплат

Средства и размер вознаграждения определяются и собираются силами жильцов МКД. Правоотношения оформляются в форме гражданско-правового договора. Решение общего собрания о выплатах в пользу председателя содержит порядок определения и условия его предоставления — п. 8.1 ст. 161.1 ЖК.

Справка. Законодательство не регулирует тарифные ставки, определяющие оплату и влияющие на ее величину.

Льготы

В качестве альтернативы на практике используются льготы и скидки при оплате коммунальных платежей. По решению собрания собственников МКД старший по дому получает квитанции на оплату ЖКХ со сниженной стоимостью.

Платит ли управляющая компания старшему по дому

Управляющая компания никакого отношения к оплате выполняемых обязанностей старшего иметь не должна. Выполнение обязанностей старшей по дому при управляющей компании, да еще с оплатой, противоречит цели выполняемых общественником задач и контрольных функций.

Ответственность председателя МКД

Законодательство специально никак не регулирует ответственность старшего по дому за невыполнение обязанностей, специальных статей в кодексах нет. Наступает она в зависимости от проступка по следующим обстоятельствам:

• причинение имущественного вреда собственникам по сговору с УК — п. 2 ст. 165 УК;
• мошенничество (проведение незаконных сделок с общим имуществом жильцов и пр.) — ответственность согласно п. 1 ст. 159 УК (обязательные работы, штраф и т. д.);
• растрата, присвоение средств МКД — п. 1 ст. 160 УК.